Nueva estadística del INE para analizar la situación de la vivienda en Euskadi. Esta vez los datos son del pasado mes de julio y reflejan, sobre todo, un mercado hipotecario en alza: por un lado, la concesión de préstamos crece un 25% respecto al año anterior y, por el otro, el importe medio lo hace casi un 13% hasta rozar los 182.000 euros, máximo histórico. Esto está directamente relacionado con el encarecimiento de los precios, que tiene como consecuencia un mayor endeudamiento –con mayores riesgos de sobreendeudamiento– de quienes logran acceder a una vivienda en propiedad.
En julio, los bancos concedieron un total de 2.209 préstamos para la compra de un inmueble en Euskadi, un 15% más que en junio y un 25% más que en julio de 2024, consolidando así la tendencia al alza que comenzó en septiembre del año pasado y que se mantiene ininterrumpidamente todos los meses excepto en abril de este 2025. Asimismo, el importe medio de las hipotecas ascendió a casi 182.000 euros, 18.600 euros más que el mes anterior y 20.860 euros más que en julio del año pasado.
Vayamos ahora a la cifra de compraventa de viviendas. El pasado julio se realizaron un total de 2.243 operaciones, un 3% menos que en junio, pero un 12,3% más que en el mismo mes del año pasado. Se trata del mejor registro para este periodo desde que arrancó la serie histórica en 2007 y muestra un ritmo de actividad comparable a los niveles que se registraban hace 18 años. Por otra parte, si se cruzan ambas estadísticas, el resultado es una drástica caída de las viviendas que se compraron a tocateja el pasado julio, un total de 34 frente a las 392 de junio y las 239 del año pasado. Una vez mostrados los datos, toca hacer análisis. Para empezar, las cifras muestran un esfuerzo cada vez mayor de la ciudadanía para la compra de una vivienda y lanza una señal de alerta: que este sobreesfuerzo termine derivando en futuras ejecuciones hipotecarias ante eventuales crisis o pérdida de poder adquisitivo.
Alza hipotecaria
Las razones del alza de los préstamos hipotecarios en un contexto de encarecimiento de los pisos tiene varias explicaciones. Una de ellas, según se lleva diciendo los últimos meses, es la caída del euríbor y el consiguiente abaratamiento de las hipotecas respecto a los últimos dos años.
Otro es la mayor competencia bancaria, que ha empezado a ajustar márgenes para captar clientes tras varios meses de sequía hipotecaria. Y ambas están relacionadas. Con el inicio del recorte de tipos por parte del Banco Central Europeo (BCE), las entidades bancarias comenzaron a rebajar considerablemente el precio de sus préstamos para la compra de vivienda, centrándose, especialmente, en reducir los intereses de sus hipotecas a tipo fijo, que en la estadística de julio supusieron casi el 70% de los préstamos –cuando hace un año eran el 60%–. Caen, por tanto, los de tipo variable que tantos quebraderos de cabeza han dado a muchos hipotecados.
El euríbor ha bajado del 4,16% que llegó a alcanzar en octubre de 2023 al actual 2,15% (con variaciones arriba o abajo), animando así el mercado hipotecario y empujando al alza la compraventa de viviendas. Se concluye por tanto que había personas esperando a una mejora de las condiciones financieras para lanzarse a la compra. Sin embargo, el problema hoy en día está en el encarecimiento de los precios de la vivienda.
Ejecuciones hipotecarias
El sobreesfuerzo que muchas familias tuvieron que hacer durante los dos años de crecimiento del euríbor ya se está reflejando en las estadísticas sobre ejecuciones hipotecarias (acción del banco para recuperar la deuda). Así, el segundo trimestre del año ha dejado las cifras más altas de los últimos nueve años en Euskadi: para encontrar una cifra superior a las 77 de este periodo hay que remontarse a 2015, cuando se registraron 89 ejecuciones en total. Los datos sobre desahucios también apuntan a un crecimiento: en el primer semestre del año, las estadísticas oficiales del Consejo General del Poder Judicial reportaron un total de 248 levantamientos practicados en Euskadi, 35 por ejecución hipotecaria –un 218% más que el año anterior– y 213 por impago del alquiler –un 91% más–.
Los expertos atribuyen estos datos al largo periodo de tipos altos de interés y al fin de las moratorias aplicadas durante la pandemia de covid, que ha provocado que mucha gente no pudiera hacer frente a los pagos de sus hipotecas. Y advierten de una tendencia sostenida en los próximos meses que afectará a la vivienda habitual, con especial incidencia en las comunidades autónomas más tensionadas, a medida que las hipotecas impagadas acumuladas en estos años entren en fase ejecutiva.
A esto se suma, ahora, el riesgo que supone el sobreesfuerzo que están realizando algunas personas para adquirir una vivienda. El importe medio de julio es un reflejo de ello, casi 182.000 euros, que son 52.000 euros más (+40%) que el que se registraba hace apenas cinco años, en 2020. Inalcanzable para muchísimas más.
